Время работы: Пн-Пт 09-19

+7(495) 727-77-24

Перезвоните мне

Юридическая чистота сделки: как проверить

> Юридическая чистота сделки: как проверить

Юридическая чистота сделки: как проверить

Юридическая чистота сделки: как проверить

Совершая сделки на рынке недвижимости, стоит всегда помнить о том, что стоимость недвижимости высока, и речь при покупке и продаже недвижимости всегда идёт о крупных суммах. Поэтому в этой сфере действует много мошенников. Чтобы обезопасить себя при покупке любой недвижимости необходимо обязательно проверять сделку и объект на юридическую чистоту.

Что такое юридическая чистота?

Вообще, понятия юридической чистоты в российском законодательстве не существует. Этот термин является условным, и обозначает целый комплекс действий, которые направлены на то, чтобы свести риски при покупке к минимуму, и выявить обстоятельства, наличие которых может вести к недействительности сделки.

Куда обращаться

Необходимо позвонить по телефону +7 (495) 727-77-24 или оставить заявку через форму.

Экспертиза юридической чистоты сделки. Этапы проведения

Существует множество факторов, которые влияют на юридическую чистоту объекта и сделки с ним. В этой статье мы рассмотрим основные из них. Следует также понимать, что более качественную и глубокую экспертизу может только человек с юридическим образованием и опытом в этой сфере. Основываясь на знаниях и опыте, специалист может дать покупателю более точные прогнозы о том, какой уровень риска у сделки: высокий, средний или низкий.

Итак, что обязательно нужно проверять при проведении экспертизы юридической чистоты сделки:

  • Проверка документов, подтверждающих права продавца на объект
  • Проверка документов продавца объекта
  • Проверка объекта на наличие факторов, которые могут препятствовать сделке
  • Изучение истории перехода прав на приобретаемый объект

Далее поговорим о каждом из пунктов подробнее.

Проверка правоустанавливающих документов

Проверка юридической чистоты сделки всегда начинается с проверки документов, которые подтверждают права продавца на объект. К ним относятся Свидетельство о праве собственности и документ, на основании которого указанный объект перешёл в собственность к продавцу (договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.).

Кроме этого необходимо заказать выписку ЕГРН, которая будет подтверждением, что собственник – именно этот человек, что документ-основание именно тот, который Вам показывают. Также в выписке из ЕГРН можно посмотреть все основные характеристики объекта.

Кроме того обязательно смотрим технический паспорт. В нём отражены технические характеристики объекта и его износ. По техпаспорту проверяется наличие или отсутствие перепланировок (если перепланировки есть, согласованы они или нет).

Конечно, обязательно сверяем адрес объекта – чтоб все предоставленные документы имели отношение именно к тому объекту, с которым планируется сделка.

Проверка контрагентов

После проверки документов на объект, следующим этапом является проверка документов продавца.

Что нужно проверять:

- паспорт гражданина РФ

- доверенность (если продажа осуществляется по доверенности)

- нотариальное согласие супруга на продажу (если объект приобретался в браке)

- дееспособность продавца

Первое, что нужно сделать – это проверить паспорт контрагента. Он должен быть действительным и не иметь признаков подделки. Необходимо также проверить, не находится ли этот паспорт в базе утерянных паспортов. И не находится ли сам продавец в уголовном розыске.

Если продажа осуществляется по доверенности, доверенность тоже обязательно нужно проверять. Во-первых, в ней должен быть прописан полный и подробный круг полномочий доверенного лица. Разумеется, доверенность обязательно должна содержать формулировку о том, что доверенное лицо имеет права по осуществлению сделок с этим объектом, направленных на его отчуждение. Во-вторых, необходимо знать, что доверенность можно отменить. Поэтому обязательно нужно проверять, не была ли данная доверенность отменена. Для проверки необходимо обратиться к нотариусу. Нотариус проверит – выдавалась ли такая доверенность в принципе, и действует ли она до сих пор.

Если объект приобретался продавцом в браке, то необходимо нотариальное согласие супруга на продажу. Исключение здесь составляют объекты, которые перешли в собственность одного из супругов по договору дарения или по наследству. В отношении таких объектов согласие супруга на продажу не требуется. Во всех остальных случаях отсутствие такого документа может повлечь недействительность сделки.

Чтобы проверить дееспособность продавца, необходимо получить от него документы, подтверждающие, что он не состоит на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

Проверка объекта на наличие факторов, препятствующих сделке

Обязательно нужно проверить, не находится ли объект под залогом или арестом, поскольку сделки с такими объектами не возможны в принципе. Сведения о наличии обременений или арестов отражаются в выписке ЕГРН. Также продавца на наличие задолженностей можно проверить по базам данных судебных приставов (если вдруг у него есть внушительные долги, можно предполагать, что арест на объект будет наложен в ближайшее время).

Для проверки прав третьих лиц на указанный объект, необходимо запросить развёрнутую (трёхступенчатую) справку о лицах, состоящих на регистрационном учёте в указанном объекте (это имеет отношение только к жилой недвижимости). В этом документе обязательно отражается наличие или отсутствие лиц, выбывших в места лишения свободы или лечебные учреждения (выписать из квартиры таких граждан без их присутствия нельзя).

Кроме того, обязательно необходимо проверить отсутствие задолженностей за коммунальные платежи по объекту. Для этого запрашиваем у продавца справки об отсутствии задолженностей.

Изучение истории приобретаемого объекта

Необходимо установить, были ли в истории объекта какие-то сделки, которые могут быть спорными, и иметь неблагоприятные последствия для нынешнего покупателя. Для этого изучается история перехода прав собственности на объект. Посмотреть эти данные можно в развёрнутой (подробной) выписке из ЕГРН.

Также необходимо внимательно изучить документ-основание, который предоставляется к текущей сделке. Этот документ может содержать формулировки, ограничивающие права нового собственника или делающие сделку спорной или недействительной. Примером такой ситуации может служить, например, покупка продавцом квартиры за счёт средств материнского капитала и последующее не выделение долей несовершеннолетним.

В заключение хочется напомнить, что любая сделка с недвижимостью – это рискованная процедура. Однако, осуществив всестороннюю грамотную проверку документов и обстоятельств по сделке, все риски можно свести к минимуму.

Возврат к списку





Подпишитесь на новости